Банкротство с сохранением ипотечного жилья, на что обратить внимание?

Основная цель привлечения гаранта в процедуре банкротства с ипотекой – убедить банк в возможности дальнейшего обслуживания кредита. Если должник не в состоянии самостоятельно исполнять свои обязательства, гарант берет на себя ответственность по погашению ипотечных платежей. Этот механизм аналогичен поручительству или созаемщику при оформлении кредита, но применяется уже на стадии судебного урегулирования в рамках мирового соглашения, предоставляя кредитной организации дополнительные гарантии исполнения обязательств.

Однако, поиск и утверждение подходящей кандидатуры гаранта зачастую становится самой сложной задачей для должников, стремящихся сохранить свое жилье.

Банки и суд предъявляют к потенциальному гаранту строгие требования, оценивая его надежность и платежеспособность. Рассмотрим основные критерии:

1. Платежеспособность и финансовая устойчивость. Основным критерием при выборе гаранта является его платежеспособность. Банк, прежде всего, заинтересован в том, чтобы обязательства по ипотеке выполнялись своевременно и в полном объеме.
Мы, как юристы, при подборе гаранта руководствуемся следующими принципами расчета его финансовой состоятельности:

• Обеспечение базовых потребностей. Из дохода потенциального гаранта вычитается размер прожиточного минимума. Если у гаранта есть дети, то аналогичная сумма (или половина установленного прожиточного минимума на ребенка) вычитается на каждого ребенка. Такой расчет подтверждает, что у гаранта остаются минимальные средства на собственные нужды.
• Учет текущей долговой нагрузки. Важно понимать, какие кредитные обязательства уже есть у гаранта. Сумма ежемесячных платежей по его собственным кредитам также вычитается из его дохода.
• Обеспечение погашения ипотеки должника. После вычета всех необходимых расходов, у гаранта должна оставаться сумма, достаточная для ежемесячного погашения ипотечного кредита должника.
• Жилищный вопрос. Если гарант арендует жилье, из его дохода также вычитается стоимость аренды. Наличие собственного жилья является значительным преимуществом, поскольку позволяет исключить этот пункт расходов
• Документальное подтверждение платежеспособности. В приоритете рассматривается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ, а также выписки с банковских счетов и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН).

2. Гражданско-правовой статус. Наличие Российского гражданства, возрастной диапазон от 18 до 65 лет. Отсутствие судимостей по экономическим статьям.
3. Благоприятная кредитная история. Положительный опыт погашения кредитов в прошлом. Отсутствие текущих просроченных платежей по своим обязательствам.
4. Подтверждение занятости. Официальное трудоустройство на постоянной основе или получение пенсии. Трудовой стаж на текущем месте работы не менее 12 месяцев.
5. Родственные или дружеские связи с должником. Родственники более заинтересованы в сохранении вашего жилья и рассматриваются в приоритете. Но наличие родственных связей необязательно, это могут быть любые третьи лица.
6. Юридическая и психическая дееспособность. Полная дееспособность, отсутствие психических расстройств, ограничивающих дееспособность.
7. Осознание рисков и готовность к сотрудничеству. Четкое понимание всей полноты ответственности и потенциальных последствий неисполнения обязательств должником. Готовность предоставить полный пакет документов для проверки со стороны банка.

Важно! Кредитная организация оставляет за собой право отклонить кандидатуру гаранта, если сочтет его финансовое положение или иные характеристики неудовлетворительными. Когда мы консультируем потенциальных клиентов, мы подчеркиваем, что в интересах должника своевременно платить по ипотеке. Мы объясняем, что гаранту фактически не придётся ничего платить, если должник исполняет свои обязательства. Это важно, потому что многие люди не готовы соглашаться быть гарантом, думая, что им придётся вносить платежи.

Наталья обратилась к нам в сложный период жизни, когда финансовые обязательства стали непосильным бременем. Ее ситуация типична для многих: оформленный на себя ипотечный кредит в Сбербанке, потребительские займы, разрыв отношений с партнером, снижение дохода и декретный отпуск. Сумма долга достигала двух миллионов рублей, из которых 1,2 миллиона составляла ипотека под 8,5% годовых. Невозможность платить по кредитам привела ее к решению о банкротстве. При этом ее главным условием было сохранение ипотечного жилья. В случае, если бы это оказалось невозможным, она была готова рассмотреть вариант реструктуризации долгов, но сохранить квартиру.

Вместе с клиентом мы начали тщательный подбор и анализ кандидатов на роль гаранта.

Первый кандидат – мама Натальи, имеет статус пенсионера, работает при этом на полставки, не прошла проверку банка. Несмотря на доход, превышающий прожиточный минимум, и отсутствие иждивенцев, ее собственная значительная кредитная нагрузка стала препятствием. Здесь стоит отметить оперативность Сбербанка в рассмотрении кандидатур – решение было принято достаточно быстро.

В итоге идеальным гарантом стал отец должницы. В возрасте 52-53 лет, он не являлся пенсионером, не имел несовершеннолетних детей и обладал стабильным доходом. Его заработная плата была на среднем уровне (около 50 000 рублей), но при этом его собственная кредитная нагрузка была минимальной. Наличие собственного жилья также стало весомым аргументом в его пользу. В нашем примере предоставление справки о доходах 2-НДФЛ за прошедший 2024 год и выписки из ЕГРН стало ключевым фактором при утверждении кандидатуры гаранта судом.

Именно соответствие всем вышеперечисленным требованиям позволило ему успешно пройти проверку банка. Нам удалось заключить мировое соглашение с банком, и процедура банкротства клиентки прошла достаточно гладко, несмотря на некоторые внутренние регламенты банка, которые потребовали времени на отработку.

Стоит отметить, что опыт взаимодействия с различными банками может значительно отличаться. В нашем случае, Сбербанк проявил себя как оперативный и конструктивный партнер. Однако, работа с другими банками, может быть более сложной и потребовать больше времени и усилий.